Poslednjih meseci svedoci smo učestalih povećanja kamata na kredite, a u isto vreme i cena kvadrata stanova na prodaju kao i kirija onih za iznajmljivanje. Rata na stambene kredite za kratko vreme „skočila“ je i za 100 evra, dok su u isto vreme cene stanova na prodaju ne prestaju da rastu, a kirije na iznajmljene su veće i za 50 odsto. Ovakva situacija građanina koji nemaju rešeno stambeno pitanje stavlja u dilemu da li da kupi svoj stan na kredit i otplaćuje ga nekoliko godina ili da plaća rentu na iznajmljeni.
Mnoga dešavanja u poslednje dve godine totalno su poremetila tržište nekretnina, koje građaninu sa prosečnim primanjima i bez krova nad glavom ne ostavlja mnogo izbora. Vreme povoljnih kredita je prošlo, tvrde stručnjaci, a nema naznaka da će se i cene nekretnina vratiti na staro, kao ni da će kamatne stope stati.
Činjenica je da za građanina sa prosečnim primanjima ni jedna od ponuđene dve opcije nije najsrećnija sa trenutne tačke gledišta. Ipak, kada se sve stavi na papir i pogleda na dugi rok, računica mnogima može pomoći u odluci.
Rate na kredite i dalje rastu
Evropska centralna banka je od jula prošle godine podigla kamatne stope za 200 osnovnih poena kako bi se izborila sa rekordno visokom inflacijom. Poslednje povećanje desilo se u decembru, što je automatski podiglo rate kredita od početka ove godine. Prema najavama iz ECB kamate će rasti i u 2023. godini.
Na bankarskom tržištu u Srbiji trenutno su u ponudi isključivo stambeni evrokrediti sa promenljivim kamatnim stopama. Fiksne kamatne marže se trenutno kreće oko 6 odsto.
Referentna kamatna stopa se obračunava dodavanjem vrednosti Euribora na fiksnu kamatnu maržu (3M, i 6M). Prema podacima dostupnim na internetu, vrednost 3M Euribora trenutno je 2,170 odsto, a Euribora 6M 2,761 odsto. Ukoliko prema ovim podacima napravimo računicu dolazimo do toga da se nominalne kamate na kredite kreću od 5,67 odsto u slučaju 3M Euribora i 6,26 kod 6M Euribora.
Na ovu brojku se takođe dodaju i troškovi banke, te finalna kamatna stopa bude nešto viša. Za potrebe ovog teksta uzmimo da je trenutno prosečna efektivna kamatna stopa na nove kredite oko 6 odsto, iako sve zavisi od uslova koji se klijentu nude i na koje on pristane.
Pregledom aktuelne ponude na sajtu Nekretnine.rs, stan oko 50 kvadrata kreće se oko 130.000 evra odnosno 2.680 evra po kvadratu to na lokacijama bližem centru, na Novom Beogradu i Bulevar Kralja Aleksandra. Imajući u vidu da banke traže učešće od oko 20 odsto (26.000 evra u ovom slučaju), i da je rok otplate okruglo 30 godina, vas mesečno izađe 623 evra.
Kirija veća od rate
Mesečna kirija na iznajmljene stanove u poslednjih nekoliko meseci, tačnije od dolaska izbeglica iz Rusije i Ukrajine, naročito je poskupela u Beogradu, gde je povećanje išlo od 30, 50 pa i 70 odsto.
Prema aktuelnoj ponudi na sajtu Nekretnine.rs, u Beogradu se trenutno mogu pronaći stanovi koji koštaju manje od 300 evra ali samo u okolnim opštima, kao što su Grocka, Zemun Polje, Vinča, Mirijevo… Kada je u pitanju veličina stana, za ovu cifru su u ponudi uglavnom mali stanovi i garsonjere koji ne prelaze 35 kvadrata. Do pre nekoliko meseci za taj iznos i te kvadrature nekretnine mogao se naći stan u strogom centru prestonice.
Ukoliko pogledamo ponudu stanova za izdavane na sajtu Nekretnine.rs objekat od oko 50 u centru grada trenutno se može naći po ceni od 750 evra, i to je najniža cena kada je centralna lokacija u pitanju. Stanovi ove kvadrature u strogom centru grada kreću se od 1.000 evra pa na više, dok se u širem centru još jedva mogu pronaći za 800 i 900 evra. Udaljeni od centra stanovi ove kvadrature izdaju se od 400 do 600 evra.
Odluka na vama
Na osnovu svih ovih činjenica jasno je da ni u jednom od ova dva izbora nema prevelikog olakšanja prilikom izdvajanja za mesečnu ratu, ali je svakako isplativije podići stambeni kredit, prvenstveno što, pored uštede od oko stotinak evra, plaćate nekretninu koja je vaša. Treba imati u vidu da je ovo ipak samo aktuelna ponuda i situacija na oba tržišta, i kredita i nekretnina, je daleko kompleksnija čemu i svedoče signali sa svih strana.
Milić Đoković, procenitelj i stručnjak na tržištu nekretnina, nedavno je rekao da sada sledi mirniji period kada su u pitanju cene stanova na prodaji ali da to ne znači da one neće rasti.
– Očekujemo stagnaciju cena i blagi rast, i to su to okolnosti koje dolaze kao posledica rasta inflacije. Svi parametri koje smo testirali pokazuju tendenciju blagog nastavka rasta cena. To znači da neće biti naglog rasta i trenda koji smo prethodno gledali, već da će povećanje pratiti inflaciju. Koliko će to povećanje iznositi zavisi od kretanja inflacije – kaže Milić Đoković.
Stručnjak nema dobre vesti ni kada su u pitanju stanovi za izdavanje. Iako su velika očekivanja domaćih podstanara bila da se cene vrate na staro, predviđanja su da do toga neće doći i da će se trenutne cene zadržati.
– Pokazalo se da je udarni talas izbeglica prošao, tako da se očekuje smirivanje cena kirija i da one neće više rasti. Moguće je i da će doći do malog korigovanja cena i da će da se spuste na 10 odsto, ali teško da će se cene vratiti na staro. Verovatno je da će ostati na ovome smatra Đoković.
